VERHUREN VAN UW (TWEEDE) HUIS IN PORTUGAL (ALOJAMENTO LOCAL)

Handboek Verhuren van uw (tweede) huis in Portugal
(Alojamento Local)

Juridische, fiscale, financiele en praktische aspecten van (toeristische) verhuur van uw huis in Portugal

Kunt u nog succesvol verhuren in Portugal ?
Stappenplan succesvol verhuren van uw (tweede) huis in Portugal

150 pagina''s onmisbare informatie.
Alles wat u wilt en moet weten;
Ontdek de mogelijkheden, maar vermijd de valkuilen !

De laatste jaren is er veel onrust ontstaan over (toeristische) verhuur in Portugal, zowel onder de lokale bevolking als onder eigenaren/beleggers die hun woning verhuren aan toeristen. Ziet u door de bomen het bos nog ?

We hebben alles voor u op een rijtje gezet. Met veel aandacht voor de Licenca de Alojamento Local (Verhuurlicentie)

Dit nieuwe en compleet herziene handboek van uitgeverij Guide Lines geeft inzicht in de juridische, fiscale, financiele en commerciele aspecten van het huren en verhuren van een huis in Portugal.
___________________________________________________________________

Welke zaken worden er in dit handboek ondermeer besproken ?

Inhoudsopgave

1. Verhuur van Portugees onroerend goed

Verschillende vormen van verhuur
Vakantieverhuur
Diensten en vergunningen
De Verhuurorganisatie
Villa management
Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract !
Verhuur via een managementbureau
Verhuren via een touroperator
Lange termijn verhuur
Nog enkele aandachtspunten bij verhuur
Afspraken maken met de huurder
Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie
Online verhuurplatforms

2. Verhuren via Airbnb platform

Verwelkom uw gasten
Betaling
Hoeveel krijgt u uitbetaald?
Dit zijn enkele zaken die van invloed kunnen zijn op uw uitbetaling
Wat zijn de servicekosten van Airbnb?
Hoeveel brengt Airbnb in rekening?
Rekenvoorbeeld
Tip !

3. Licenca de Alojamento Local (Verhuurlicentie)

Inleiding
De Verhuurvergunning (Licenca de Alojamento Local)
Wijzigingen in de AL per 21 oktober 2018 t.o.v. AL van 2014 !!!
Wat is er veranderd ?
Wat houdt de term Alojamento Local in ?
Wanneer heeft u een vergunning nodig ?
Uitzonderingen
Soorten accommodaties voor korte termijn verhuur
Moradia | Villa
Appartement | Appartement
Estabelecimento de Hospedagem | Guest House / Hostel
Quartos | Kamers
Registratie verplicht
Registro Nacional de Alojamento Local
Online registratie
Vereiste documenten voor registratie Alojamento Local
Daarna volgt u de vervolgstappen
Eisen aan de accommodatie
Woon- en bouwvergunning
Veiligheidseisen aan de accommodatie
Videobewakingssysteem
Hygiene
Ontvangstservice (Check-in en checkout-service)
Hoeveel nachtenper jaar mag u verhuren ?
Aanbieden van dranken en maaltijden & AI-vergunning
Minimale grootte kamer
Overige eisen aan een hostel
Om een lokale woonruimte te mogen verhuren, moet u de volgende stappen volgen:
Nieuwe exploitatievoorwaarden
Duurzaamheidsvoorwaarden (condicoes de sustentabilidade)
Registratie van gasten aan SEF (Servico de Estrangeiros e Fronteiras) via SIBA
Wat te doen als uw AI Licentie aanvraag wordt afgewezen ?
Redenen voor weigering van een Licenca de Alojamento Local
Identificatiebordje AI (Placa de Alojamento Local)
Waar moet het identificatieplaatje worden getoond ?
Controle
Publiciteit en marketing
De Alojamento Local en de Condominium
Uitspraak van het Portugese Hooggerechtshof
Intrekken AL-vergunning door een condominium
Boetes
Als u stopt met uw AL-activiteiten
Belangenvereniging voor exploitanten van een Alojamento Local
Lange termijn verhuur

4. Recente Regelgeving Alojamento Local

Positieve wijzigingen inzake vakantieverhuur (decreto lei 76/2024)
Overdracht van bestaande verhuurvergunningen
Indienen van nieuwe verhuurvergunningen
Bevoegdheden van condominiums / VvE''s
Overige wijzigingen
Verlopen van AL Licenties na 5 jaar afgeschaft
AL Exploitatie & belastingen op vermogenswinst bij verkoop

5. Verzekeringen en de Alojamento Local

Inleiding
Woningverzekering
Kunt u een buitenlandse opstal- en inboedelverzekering gebruiken voor uw
huis in Portugal ?
Multirisico verzekering
Inboedelverzekering in Portugal
Huiseigenarenverzekering in Portugal
Kosten van een huiseigenarenverzekering in Portugal
Aansprakelijkheidsverzekering (seguro de responsabilidade civil)
Kosten aansprakelijkheidsverzekering in Portugal
Hoe u uw woningverzekering kiest ?
Checklist
Verzekering afsluiten in Portugal
Vereiste gegevens om polis af te sluiten

6. Alojamento Local en Areas Contencao

Wat zijn beperkingsgebieden (areas de contencao)?
Welke stadsdelen bevinden zich in de Areas de contencao van Lissabon
Relatieve beperkingsgebieden
De volgende buurten bevinden zich in de relatieve beperkingsgebieden
Recente wijziging in Areas de contencao

7. Alojamento Local en de belastingen

Inleiding
Aangifte inkomsten uit kortetermijnverhuur / vakantieverhuur)
Registreer u bij de Portugese belastingdienst (Financas)
Benodigde documenten
Registreer uw Alojamento Local bij de Balcao do Empreendedor
(Ondernemersdesk/bureau)
Staatsburgers van Portugal
Buitenlanders
Fiscale verplichtingen
Inkomstenbelasting (IRS)
Rekenvoorbeeld
Bankrekening of rechtspersoon bevindt zich in een belastingparadijs
Keuze voor reguliere Portugese belastingtarieven inkomstenbelasting
Belastingtarieven reguliere inkomstenbelasting
Tarieven Portugese inkomstenbelasting
Aanvullende solidariteitsheffing voor hogere inkomens
(sobretaxa e taxa adicional de solidariedade)
Belastingvrije som
Niet-resident en de Portugese belasting op huurinkomsten
Huurbelastingverplichtingen voor niet-ingezetenen
Hoe worden huurinkomsten belast in Portugal ?
Aftrekbare kosten zijn
Voorbeeld belastingberekening
Welke documenten heeft u nodig om uw belastingaangifte huurinkomsten
in Portugal in te dienen ?
Elektronische huurfacturen
Tarief lange termijn verhuur
Belastingvereisten voor verhuur Alojamento Local
Vennootschapsbelasting
Imposto sobre a rendimento das pessoas colectivas = IRC)
Tarieven Portugese vennootschapsbelasting
Regionale heffingen
Madeira

8. Keuze rechtspersoon & Alojamento Local

Rechtspersoon
Keuze voor soort boekhouding en belastingaangifte
Vereenvoudigd forfaitair boekhoudsysteem (Regime Simplificado)
Voorwaarden
Uitgebreide boekhouding (Contabilidade organizada)

9. Alojamento Local en de Portugese BTW

Regime de tributacao - IVA (nieuw regime vanaf 1 juli 2025)
Niet-ingezetenen die AL woningen in Portugal bezitten en verhuren
Ingezetenen van Portugal, die zelfstandig zijn of een geregistreerd bedrijf/verhuuractiviteiten exploiteren
Wijzigingen in de deadline voor melding aan de belastingdienst

10. De fiscaal vertegenwoordiger in Portugal

Inleiding
Verplichtingen buitenlandse ingezetenen (niet-residenten)